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保險業紛紛搶灘養老社區

時間:2022-10-23 22:13 來源: 作者:小通 人瀏覽

隨著我國老齡化進程加速,推動養老事業發展和完善養老保障體系被擺在前所未有的重要地位。國家出臺了一系列鼓勵支持養老健康產業發展的政策措施:十四五規劃明確提出,實施積極應對人口老齡化國家戰略,完善養老服務體系;《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》強調,加強規劃引導,完善支持政策,發展適老產業,積極培育銀發經濟。

為深化服務養老健康產業,保險公司近期加碼養老社區布局。國華人壽上海普陀國際康養中心正式開工,項目總投入8億元,預計在2024年上半年正式投入運營。大家保險城心醫養社區落子南昌和天津,高品質養老社區版圖進一步豐富。泰康保險也透露,其深圳的泰康之家·鵬園正在加速建設,預計2023年首期投入使用;佛山、珠海養老社區投資也在推進中。

尋求差異化布局模式

老齡化程度加深以及老年人消費水平提高,使養老社區巨大的發展潛力吸引多方投資者參與,保險公司是重要參與者之一。

根據中國保險資產管理業協會數據,截至2021年3月,已經有10家保險機構投資47個養老社區項目,床位數超過8.4萬個。險資在養老及養老產業上下游醫療、健康行業領域布局的私募股權投資基金已經超過2340億元。

據《金融時報》記者觀察,目前已布局養老社區的險企均采用保險產品結合養老社區模式,即購買保險產品可享受養老社區免押金入住權、優先選房權等特權,實現保險與養老相結合。單就養老社區類型來看,險企多借鑒CCRC(持續照料退休社區)模式,但側重有所不同。比如,泰康保險在標準化CCRC社區的基礎上,在全國多核心城市布局,構建起了旅居養老模式;中國人壽采取三點一線布局,實行地區差異化社區模式;中國太保推出旅居養老、健康養老、康復護理三大差異化社區;新華保險發展高端城市介護型社區、CCRC社區、旅居大型社區;中國平安則選擇在一線、二線城市核心區域建設CCRC社區。

養老社區不僅能為養老服務提供基礎設施,也能在很大程度上調動醫療、物業等相關配套服務,圍繞養老社區打造運營閉環。但在眾多的養老社區中如何實現差異化服務,也成為參與者尤其是后入局者們的共同挑戰。

記者注意到,近兩年開始有險企將養老社區普遍選址在近郊轉向城市中心,如此做的好處是可以解決子女探望難、快速享受優質醫療服務難等問題。

例如,在城心養老方面頗有建樹的大家保險,基于明確的客群定位和差異化戰略,該公司開發了城心醫養旅居療養以及居家安養三條養老社區產品線,覆蓋居家+社區+機構的多樣化養老需求。近日,繼北京朝陽、友誼、阜外社區之后,大家保險的第4和第5家城心醫養社區分別在南昌和天津落地。不同于重資產或輕重并舉的運作方式,大家保險采用純輕資產模式,通過租賃、改造物業的方式設立養老社區,布局周期相對較短。

作為養老社區的后來者,國華人壽的上海普陀國際康養中心近日正式開工,建成后將向社會提供269套活力公寓和100張護理床位。國華人壽相關負責人表示,公司布局養老社區的思路是從城市核心區域進入,以上海、武漢為起點,未來3到5年逐步形成東西南北中全國五大康養中心。

盈利并不是全部目的

業內人士普遍認為,養老產業領域布局最深入的當屬保險機構。一方面,險資體量大、久期長,而養老地產建設周期長,以租賃為主的盈利模式有助于獲取穩定現金流,符合險企中長期投資需求。另一方面,險企客戶資源穩定、客群年齡較高、儲備醫療資源豐富,進軍養老地產有著天然優勢。

但是,近年來關于以重資產布局養老社區盈利轉化難的討論此起彼伏。有觀點認為,對于重資產布局養老社區的保險公司來說,如何盈利是一個很大的挑戰。有的保險公司建了很多養老社區,甚至投資醫院,把醫院、健康和養老都結合起來,當做到一定程度時發現,有些基礎設施的成本很高,如果純商業化運行,很難運轉起來。

對此,天風證券研報分析指出,養老社區的項目成本由拿地成本、開發成本、后期運營成本構成,在重資產發展模式下,初期拿地和開發成本很高,后期運營成本中,護理人員工資、物業管理費用占主要部分,僅僅依靠社區租金和服務費、一次性押金的收入,的確很難收回期初期投資。但長期來看,隨著享受第一輪改革開放紅利的購買力較高人群逐步進入養老年齡,加上居民支付能力提高,中期可以實現運營層面的盈利。

據了解,一個養老社區項目平均100畝到120畝,從開工到運營,周期一般在760天到770天左右,保險公司通常打造高品質的養老社區,平攤下來每套成本(一室一廳)是80萬元到100萬元左右。根據國際經驗,一個養老社區入住率如果能達到65%到70%,就可達到營運盈虧平衡。比如,2015年開始營業的泰康之家·燕園,獨立生活區入住率達到99.7%;2016年開始營業的泰康之家·申園,入住率已超90%,兩家養老社區均已實現運營盈利。

其實,談保險公司投資養老社區的盈利難問題,不僅要拉長時間軸,還要看附加值的補充作用。業內多位專家在接受記者采訪時均表示,按照房地產行業的邏輯,險企投資養老社區是不可能實現短期盈利的。因為房地產行業是通過產權的銷售快速回收前期資金投入,而保險機構不能銷售產權,因此,現金流不可能快速回籠。新開業的養老社區都需要經歷入住率爬坡期,當入住率達到一定比例時,大概率可以實現盈虧平衡和良性運轉。另外,保險公司通過資源整合,在提供醫養服務和護理支持的同時,也提升了客戶質量,增強了客戶黏性。

不過,險企興建養老社區,盈利并不是全部目的。從發展趨勢來看,雖然目前重資產養老社區多是從中高端人群入手,主打高凈值客戶,但保險公司也在管理成本等方面進行摸索,待成本降低后,有可能向中低收入群體延伸。并且,保險公司并不是簡單地把險資配置到養老機構上,更重要的是通過打造產業鏈,向上銜接養老保險、醫療保險、護理保險等產品,向下帶動護理服務、老年大學等產業,使保險產品與養老實體有機結合,助力解決養老難題。

本文標簽:養老金,養老服務居家養老,養老保險,社保

本文標題:保險業紛紛搶灘養老社區

本文出處:http://www.xinyite.cn/news/news-dongtai/19321.html

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