預(yù)付款養(yǎng)老服務(wù)信托模式

最早信托支持養(yǎng)老事業(yè)是從房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中衍生出來的，主要方式就是給養(yǎng)老房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款融資，其實(shí)質(zhì)仍然是一種房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。國家推行房住不炒政策后，各大金融機(jī)構(gòu)收緊了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給，致使以往大量借助融資，快速拿地、開發(fā)、去化，高杠桿經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了寒冬。如何快速變現(xiàn)回籠資金？成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大問題，從事養(yǎng)老業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。

為解決這一問題，很多從事養(yǎng)老業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)采取會(huì)員卡銷售方式，即向客戶銷售權(quán)益憑證，購卡客戶可以享有在養(yǎng)老物業(yè)居住及餐飲、娛樂、醫(yī)養(yǎng)等配套權(quán)益，房地產(chǎn)企業(yè)通過這種在物業(yè)居住功能上增設(shè)養(yǎng)老配套服務(wù)，利于去化、回籠資金。但這種方式對(duì)購卡客戶來說存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如售卡房地產(chǎn)企業(yè)倒閉或?qū)嵖厝藬y款跑路，無法提供服務(wù)，就會(huì)損害購卡養(yǎng)老客戶的利益，從而給社會(huì)和諧穩(wěn)定及政府治理造成壓力。

基于此，很多地方政府出臺(tái)了一系列政策，對(duì)從事養(yǎng)老業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)銷售養(yǎng)老會(huì)員卡進(jìn)行限制：如江西省、廈門市等地要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不得一次性預(yù)收單個(gè)會(huì)員費(fèi)超過本機(jī)構(gòu)最高養(yǎng)老服務(wù)月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 12 倍。這對(duì)希望通過預(yù)收養(yǎng)老會(huì)員費(fèi)方式快速回籠資金的房地產(chǎn)企業(yè)顯然是當(dāng)頭一棒。那么，在房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠乃至業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需求與養(yǎng)老客戶資金安全、服務(wù)持續(xù)之間如何平衡呢？可以采取預(yù)付款養(yǎng)老服務(wù)信托模式，圖示及解析如下。這種模式不同于以往給養(yǎng)老地產(chǎn)提供信托融資，看重的不是房地產(chǎn)企業(yè)的資金償付能力，而是養(yǎng)老物業(yè)本身的區(qū)位、品質(zhì)以及醫(yī)養(yǎng)等配套資源的豐富程度。

1、由從事養(yǎng)老業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)以資金或債權(quán)認(rèn)購養(yǎng)老服務(wù)信托計(jì)劃的劣后份額，提供內(nèi)部增信，有養(yǎng)老或養(yǎng)老事業(yè)投資需求的客戶以資金認(rèn)購養(yǎng)老服務(wù)信托計(jì)劃的優(yōu)先份額，優(yōu)先、劣后杠桿比應(yīng)符合資管新規(guī)權(quán)益類投資不低于3:1的比例要求；

2、養(yǎng)老服務(wù)信托計(jì)劃以募集的資金認(rèn)購有限合伙企業(yè)（僅作為持股平臺(tái)，不對(duì)外開展經(jīng)營業(yè)務(wù)）的LP份額，GP由作為受托管理人的信托公司通過競爭性程序從市場機(jī)構(gòu)中選聘，或與作為劣后委托人的房地產(chǎn)企業(yè)共同組建運(yùn)營公司擔(dān)任；

3、合伙企業(yè)以合伙財(cái)產(chǎn)受讓作為信托劣后受益人的養(yǎng)老房地產(chǎn)企業(yè)的養(yǎng)老物業(yè)所有權(quán)，或者從養(yǎng)老房地產(chǎn)企業(yè)股東處整體購買養(yǎng)老物業(yè)項(xiàng)目公司股權(quán)，從而將養(yǎng)老物業(yè)納入養(yǎng)老服務(wù)信托計(jì)劃；

4、養(yǎng)老物業(yè)優(yōu)先供作為優(yōu)先受益人的養(yǎng)老客戶使用，信托利益兌付方式之一就是享受養(yǎng)老物業(yè)居住、醫(yī)養(yǎng)等服務(wù)。滿足優(yōu)先受益人使用之外，可以按照市場價(jià)格對(duì)其他市場客戶提供服務(wù)，所得收益通過合伙企業(yè)分紅進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)信托計(jì)劃，向優(yōu)先受益人分配信托利益。優(yōu)先受益人可以轉(zhuǎn)讓其受益份額，增加流動(dòng)性和退出路徑。