欠發達地區如何開展以房養老

我國自2014年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢開展為期兩年的老年人住房反向抵押養老保險（俗稱以房養老保險）試點后，現已在全國范圍全面展開。欠發達地區商業保險經營機構如何把以房養老落到實處呢？

根據2014年6月23日原中國保監會發布的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，我國已從2014年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢開展為期兩年的老年人住房反向抵押養老保險（簡稱反向抵押養老保險、俗稱以房養老保險）。試點兩年后，現在全國范圍全面展開。以房養老旨在鼓勵保險業積極參與養老服務業發展，探索完善我國養老保障體系、豐富養老保障方式的新途徑。因此，加速推進以房養老保險產品具有現實意義。然而，截至2020年底，全國參保以房養老保險的老人不足200名。為了更好地開展以房養老保險業務，尤其是在欠發達地區，商業保險經營機構要高度重視，認真對待，多措并舉，開拓進取，把好事辦好，實事辦實。

欠發達地區開展以房養老保險的瓶頸

眾所周知，在北、上、廣、漢開展為期兩年的以房養老保險試點的優勢在于，北京、上海、廣州作為一線城市，經濟較為發達，保險市場相對較為成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養老社區，可在以房養老保險和養老社區的結合上開展一些嘗試和探索。對此，原中國保監會非常慎重，設立了2年的試點期，希望通過試點的方式積累經驗，進一步明確相關監管要求，研究解決存在的問題，推動以房養老保險業務在我國的健康發展。而筆者所在的江西省景德鎮市地處欠發達地區，開展以房養老保險的主要瓶頸是兩大兩多（即：地區差別大、面臨風險大、影響因素多、等待觀望多）。

一是地區差別大。欠發達地區普遍房價不高，可用于抵押養老房產價值有限。以房養老保險受多方面因素影響，需要接受市場檢驗。尤其是在地處欠發達的景德鎮地區，新售商品房價處于全省乃至全國較低水平，每平方米大概在5000元左右，而發達的大中城市房價均在2萬元以上，是我們的四倍多。按景德鎮市一戶兩位老人擁有100平方米商品房計算價值在50萬左右，以20年計，所獲得養老金不超過2000元/月，只能是給予生活一些補充，而所承受的壓力卻相當巨大。房價的低廉，加之人們的思想觀念、消費水平和地理環境差別大，開展以房養老保險難度較大。對保險公司和老年人來說，實際推行和市場接受度還在觀察當中。如一家事業單位退休多年的袁先生，有穩定的退休金，在人民廣場旁有一套房子，他認為以房養老保險難以接受，以房養老保險跟現在的觀念有差距，以前大家都說養兒防老，雖然現在看起來這不一定可靠，但是還是會把房子留給兒孫，不會接受把房子交給保險公司處理這種辦法。由此看來，以房養老保險需針對高房價的城市、高潛質的房屋、高素質的老人才有市場。

二是面臨風險大。欠發達地區高端金融管理人才欠缺，對存在諸多不確定風險隱患的新業務管控較難。景德鎮市一業內人士談到，由于以房養老保險產品給付期長（其存續期通常需要跨越老人退休至生命終止的整個時期），產品設計復雜（需要綜合考慮保險、金融、房地產三個行業的特點），從而使得以房養老保險業務比其他保險業務面臨更多的風險因素，具有更高的不確定性。保險公司開展以房養老保險業務，不但要面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險；而且還要面臨政策法律風險、道德風險等諸多風險的挑戰；在各類風險因素中，最為顯著的是長壽風險、房價波動風險和利率風險。

三是影響因素多。欠發達地區觀念較為封閉，能夠接受以房養老保險新生事物的人群不足。欠發達地區以房養老保險具有受眾范圍相對較小、個性化特征明顯和逆向選擇等特征，從而使得通過大數定律分散風險的可能性降低，由于我國資產證券化市場發展相對滯后，正向住房抵押貸款證券化產品MBS尚且處于試點階段，更何談先要有反向抵押市場的發展作為基礎的反向抵押貸款證券化產品，這無疑大大壓縮了保險公司通過風險分散獲得風險回報的空間。

四是等待觀望多。欠發達地區親情較重，以房養老保險難過子女關。景德鎮市本地一80后市民小杜表示，如果可以假設的話，他不支持父母以這種以房養老保險方式養老，一方面他認為父母養育自己非常辛苦，他會照顧父母；另一方面他覺得房子應該是家庭的傳承，以房養老保險這種倒按揭對有孩子的家庭來說值得商量。所以，老年人是否愿意用一生最重要的房產資產抵押來換取自己體面的老年生活，除了要突破傳統家庭觀念(如養老靠兒但存方寸地，留與子孫耕的傳統思想)的束縛外，還取決于老年人對自有房產價值的預期，以及將房產價值與自己所能獲得的養老年金所進行的對比。出于對自身權益受到侵害等風險的擔憂，老年人對以房養老保險態度謹慎，缺乏購買的熱情也就在所難免。

欠發達地區開展以房養老保險的對策

雖然景德鎮市地處欠發達地區，但也要找準定位，補齊短板，開展好以房養老保險工作。一方面，監管部門要設法激勵保險公司積極愿保、激活老年人自愿參保的意愿，設計出因地因人制宜和適銷對路且充分保障老年人權益的保險種類；另一方面，保險經營機構要多措并舉，多方聯動，最好的辦法是要開發出讓老年人覺得物有所值及保險沒問題的好險種，并創新服務到位。

1、準備工作要充分全面到位。以房養老保險工作的關鍵點在各縣（市、區）、重點在城市，難點在社區，要詳細制定準備工作方案，抓住節點，找準突破口，穩步推進。保險經營機構首先要切實采取有效措施，集中時間、集中人員、集中精力，做好推動以房養老保險工作的準備，真正實現把人落實到事上，把事落實到人上。其次要事先加強銷售行為和銷售過程管理，做到投保年齡符合要求、投保資料真實準確、投保房屋產權清晰、房產評估公正透明、法律調查盡職盡責、合規經營風險可控；明確參保客戶范圍和條件，做好客戶甄別，不得向不符合相關要求的客戶推介以房養老保險業務；對消費者進行簽約前輔導，全面、客觀、準確介紹以房養老保險業務模式、特點、風險及合同條款相關內容，并進行以房養老保險退保贖回價值演示，確保消費者正確理解以房養老保險產品及自身的權利義務。特別是保險經營機構要強化服務，在提升以房養老保險理賠服務和公信力上下工夫，出臺優化以房養老保險理賠流程、簡化以房養老保險理賠手續和公開以房養老保險服務信息等措施，做到三滿意（政府滿意、客戶滿意、公司滿意）。

2、宣傳工作要廣泛深入到位。開展以房養老保險，不僅可以將社會存量資產轉化為養老資源，有利于豐富養老保障方式，增加老年人的養老選擇；而且也有利于保險業發揮在風險管理、資金管理等方面的優勢，更好地參與養老服務業發展。因此，保險經營機構要科學制定宣傳方案、廣泛深入宣傳發動、認認真真解惑答疑、營造濃厚輿論氛圍，是順利推進做好以房養老保險工作的基礎和關鍵。客觀地講，現在保險產品比較多，既有政府公益保險產品，也有商業保險產品，加上保險理賠工作中存在的服務缺陷問題，人民群眾對推行以房養老保險工作難免有抵觸情緒。而以房養老保險又是一項新生事物，社會認可度和接受度有待提升。有鑒于此，保險經營機構要客觀公正地開展業務宣傳，做好消費者教育，如實介紹該業務在豐富養老保障選擇、提升養老保障水平等方面的積極作用，明確提示消費者抵押房產的后續評估、管理和處置情況，不夸大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用。要切實抓好保險政策、保險知識的宣傳工作，集中時間，抓好以房養老保險宣傳工作。充分利用各種宣傳媒體，廣泛宣傳以房養老保險的重要意義，讓人們改變養老觀念，增強群眾的認知度，使人民群眾實實在在地感受到參與保險的實惠和益處，形成以保險促信賴、以信賴助參與、以參與保養老、以養老促維穩的良性循環格局。

3、方案工作要具體詳細到位。保險經營機構要周密制訂實施方案，扎實做好各方面的充分準備。要舍得人財投入，積極拓寬渠道，找準主攻方向，確保工作實效。一要堅持群眾自愿參保。保險經營機構在推進以房養老保險時，要堅持群眾自愿參保原則，尊重群眾意愿，決不能強制命令、強行攤派。只有通過深入廣泛持久的有效宣傳，使廣大群眾積極主動參與以房養老保險工作。二要爭取政府支持引導。以房養老保險工作是一項系統工程，涉及方方面面，各地、各部門要積極主動，協同作戰，多方聯動，形成整體合力。各級稅務、銀行、住建、土管、民政、老齡辦等相關部門要將以房養老保險工作納入日常工作的總體規劃，切實加強組織協調，協調成員單位共同推動以房養老保險工作，把更多的社會力量整合進來。三要提高工作質量。因為以房養老保險業務以老年人為客戶，業務涵蓋面廣、流程復雜、期間較長。保險經營機構要加強業務培訓，既要在房產評估、抵押、后續管理等方面秉持公平公正原則，嚴格執行法律規定及合同約定。又要產品條款簡單易懂，業務流程規范可行，使投保老人便于理解和接受。四要進一步提升服務水平。保險經營機構要顧全大局，立足實際，堅持公平守信，依法合規經營，切實履行保險責任，保障消費者合法權益。

4、保障工作要明晰落實到位。銀保監機構要及時指導保險行業協會建立以房養老保險銷售人員資格考試制度。保險經營機構要嚴密制定以房養老保險組織方案，嚴格加強對銷售人員資質的管理，要根據自身情況，主動建立以房養老保險銷售人員管理制度，明確銷售人員資格條件，建立培訓及考核制度。承保時，要通過錄音、錄像或第三方見證等方式增強合同簽訂過程的公平性、公正性，確保合同體現各方真實意思表達，結合老年消費者的消費習慣和特點，找準切入點，加強溝通與交流，對與消費者自身權益有關的信息，做好披露工作，向客戶披露以房養老保險相關信息，充分保障消費者的知情權。同時要不斷研究解決以房養老保險推進過程中遇到的新情況、新問題，體現保險的社會公益性，積極服務群眾。